Sposoby opodatkowania najmu

Przyszły wynajmujący, będący osobą fizyczną, ma możliwość wyboru form opodatkowania dochodu, uzyskiwanego z przekazania swojej rzeczy do używania innej osobie. Ustawodawca bowiem, wobec przychodów z najmu, jak wobec  żadnego innego źródła, daje możliwość rozważenia przez podatnika opcji, w jaki sposób oraz w jakiej formie chce on rozliczać uzyskiwane przysporzenie. W pierwszej kolejności wynajmujący powinien zdecydować, czy osiąganie zarobku z tego tytułu, będzie dla niego działalnością gospodarczą, czy też będzie się odbywać na zasadzie tzw. najmu prywatnego, a więc przez osobę, która przedsiębiorcą nie jest. Należy w tym miejscu wskazać, iż w niektórych sytuacjach najem, mimo braku formalnego prowadzenia działalności gospodarczej przez wynajmującego, na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych (dalej: ustawa o PIT), będzie traktowany, jako aktywność gospodarcza. Powyższe wynika z zawartej w art. 5a pkt. 6 ustawy o PIT, autonomicznej definicji działalności gospodarczej na potrzeby ww. ustawy podatkowej. Wynika z niej, że kryterium rejestracji bycia przedsiębiorcą nie ma znaczenia i w niektórych przypadkach, mimo braku woli podatnika do uznawania jego przychodów za pochodzące z działalności gospodarczej, będą one tak kwalifikowane. Jeżeli jednak podatnik wybierze, że chce oddawać swoje ruchomości, czy nieruchomości w najem w sposób profesjonalny, będzie miał do wyboru opodatkowanie dochodu z całej prowadzonej przez niego działalności:

  • na zasadach ogólnych, a więc z uwzględnieniem skali podatkowej z wysokością stawek 18% oraz 32% podatku lub
  • tzw. stawki liniowej podatku wynoszącej 19%.

W obu ww. wypadkach opodatkowaniu podlega dochód, a więc nadwyżka przychodów uzyskiwanych z prowadzenia działalności nad kosztami z nią związanymi, w tym odpisów amortyzacyjnych rzeczy wynajmowanej. Podkreślenia wymaga, że przychodem z działalności gospodarczej będą zawsze środki otrzymane z tytułu najmu składników majątków związanych z działalnością gospodarczą. Zdecydowanie się na najem, w ramach bycia przedsiębiorcą i wybór formy opodatkowania dot. całości dochodów generowanych po stronie podatnika z tego źródła, odnosi się do całego dochodu uzyskiwanego z działalności gospodarczej, a nie wyłączenie z najmu. Przy czym wybór tzw. stawki liniowej wymaga zgłoszenia do urzędu skarbowego, w przewidzianym przez ustawodawcę terminie. Jego niedochowanie skutkować będzie opodatkowaniem na zasadach ogólnych, a więc wg skali podatkowej.

Wynajmujący, który uznał, że działalność gospodarcza nie jest dla niego, przychody z najmu winien kwalifikować do szczególnego źródła przychodów, wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt. 6 ustawy o PIT. Najem prywatny daje również dwojakie możliwości opodatkowania uzyskiwanego przysporzenia:

  • na zasadach ogólnych, a więc z uwzględnieniem skali podatkowej z wysokością stawek 18% oraz 32% podatku, lub
  • opodatkowania przychodu ryczałtem podatkowym w wysokości 8,5%.

Pierwsza z ww. metod występuje także przy rozważeniu prowadzenia najmu w ramach działalności gospodarczej. Podstawą opodatkowania jest dochód, a podatnik poza zwykłymi kosztami, ma prawo uwzględniania w nich odpisów amortyzacyjnych najmowanej rzeczy. Natomiast druga forma ma inną podstawę opodatkowania, gdyż opodatkowaniu podlega przychód, a więc wartość otrzymanych tytułem wynagrodzenia za oddanie rzeczy do używania środków pieniężnych. W większości przypadków przychodem będzie czynsz. Opodatkowanie przychodów, stawką 8,5%, wyklucza po stronie podatnika możliwość rozpoznania kosztów uzyskania przychodu, w tym odpisów amortyzacyjnych i pomniejszenia o ich wartość podstawy wyliczenia podatku. Zastosowanie stawki ryczałtu 8,5% jest uzależnione od dokonania wyboru przez podatnika i zawiadomienia o tym wyborze właściwego urzędu skarbowego w ustawowym terminie. Brak zawiadomienia lub przekroczenie terminu będzie skutkowało opodatkowaniem najmu na zasadach ogólnych.

Ryczałt 8,5% wydaje się atrakcyjny i jest popularny wśród podatników. Jego niekwestionowaną zaletą jest łatwość w zastosowaniu, a więc obliczenie podatku od przychodu uzyskiwanego z najmu. Podatnik uzyskując przychód wie, że 8,5% z niego należy odprowadzić do urzędu skarbowego tytułem podatku. Należy jednak pamiętać, iż w wielu przypadkach podatek ryczałtowy nie musi być mimo niskiej stawki opłacalne dla podatnika w stosunku do zastosowania opodatkowania na zasadach ogólnych. O przewadze opodatkowani najmu prywatnego wg skali podatkowej mogą przesądzać wysokie koszty przychodów poniesione przez wynajmującego w danym roku (np. wynikające z remontu rzeczy, czy zakupu nowego wyposażenia do wynajmowanego mieszkania), a także amortyzacja w przypadku nieruchomości.

Przed wyborem sposobu opodatkowania, a przede wszystkim przed podjęciem decyzji, czy nie zdecydować się na najem w ramach działalności gospodarczej, podatnik powinien uwzględnić szereg czynników, a nie tylko kierować się stawką podatkową, którą może być w wielu przypadkach myląca, co do faktycznego ciężaru opodatkowania. Jednak wobec podatników, którzy cenią prostotę opodatkowania, ryczałt będzie zawsze najwłaściwszą z form.