13170624_958220340965672_252776046_o

SPRZEDAŻ NIERUCHOMOŚCI ROLNYCH – ZMIANY PO 30 KWIETNIA 2016 R.

Z dniem 30 kwietnia 2016 roku wchodzi w życie ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 roku o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (dalej: ustawa zmieniająca), która w sposób znaczący wpłynie na obrót ziemią rolną w naszym kraju. Poniżej przedstawiamy najważniejsze kwestie związane z nową ustawą, które mogą powodować wątpliwości w jej stosowaniu.

  1. Nabycie nieruchomości przez osoby nieuprawnione.

W pierwszej kolejności zwrócić należy uwagę na najważniejszy cel ustawy tj. zablokowanie możliwości zakupu ziemi przez podmioty niewymienione wprost w ustawie. Ustawa jasno stanowi, że sprzedaż nieruchomości rolnych, z niewielkimi wyjątkami, może nastąpić jedynie na rzecz rolnika indywidualnego.

W ustawie równocześnie przewidziano możliwość wystąpienia sprzedawcy do Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych z wnioskiem o wydanie decyzji administracyjnej zezwalającej na sprzedaż nieruchomości rolnej podmiotom innym niż wymienione w ustawie po wykazaniu, że:

  1. nie było możliwości nabycia nieruchomości przez podmiot spełniający warunki z ustawy,
  2. nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,
  3. w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.

O ile przesłanki pierwsza i trzecia nie budzą wątpliwości interpretacyjnych, to przesłanka dotycząca rękojmi należytego prowadzenia działalności rolniczej ma charakter bardzo niejasny i może być różnie interpretowana. Nie sposób, w obecnej chwili ustalić czy przesłanka ta będzie miała istotne znaczenie np. dla uzyskania zgody na sprzedaż nieruchomości rolnych, na których od lat nieprowadzona jest działalność rolnicza, a jej rolniczy charakter wynika jedynie z przeznaczenia jej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele rolne.

W wyniku złożenia stosownego wniosku Prezes Agencji Nieruchomości Rolnych wydaje decyzję administracyjną bądź wyrażającą zgodę na sprzedaż nieruchomości bądź też decyzję odmawiającą możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej, osobie spełniającej warunki określone powyżej ale nie będącej podmiotem uprawnionym do zakupu ziemi z mocy ustawy. Nie pozbawia to bynajmniej możliwości sprzedaży tej nieruchomości. Zgodnie z przepisami nowej ustawy Agencja na żądanie sprzedawcy złożone w terminie miesiąca od dnia, w którym decyzja o niewyrażeniu zgody stanie się ostateczna, jest zobowiązana do złożenia oświadczenia o nabyciu nieruchomości rolnej za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej. W tym miejscu pojawia się pytanie, co w sytuacji, gdy wartość nieruchomości ustalona przez Agencję będzie znacznie odbiegać od rzeczywistej wartości nieruchomości. W takiej sytuacji ustawa przewiduje dwie możliwości. W pierwszej kolejności, jeżeli sprzedawca nie zaakceptuje wartości działki przyjętej przez Agencję, może wystąpić do sądu powszechnego o ustalenie jej wartości przez sąd, druga możliwość to wycofanie żądania wykupu nieruchomości i pozostawienie jej w rękach dotychczasowego właściciela.

Nie zostało natomiast jasno w ustawie sprecyzowane, czy Agencja jest zobowiązana wykupić również ziemię, która miała być zakupiona przez osobę niespełniającą powyższych warunków tj. przez osobę wobec, której Prezes Agencji wydał decyzję administracyjną odmawiającą prawa zakupu nieruchomości ze względu na brak spełnienia przesłanek ustawowych. W takim przypadku decyzja Prezesa Agencji również będzie odmowna ale niekoniecznie może rodzić możliwość żądania przez sprzedawcę wykupu nieruchomości. Nie zostały również w ustawie sprecyzowane okoliczności na podstawie, których Prezes Agencji może odmówić sprzedaży nieruchomości osobie spełniającej warunki ustawowe. Wydaje się wobec tego, że będzie to miało charakter wyłącznie uznaniowy.

  1. Sprzedaż ziemi rolnej bez ograniczeń

Warto również zwrócić uwagę na ustawowe wyłączenia, które umożliwiają sprzedaż nieruchomości rolnych na rzecz osoby niewymienione w ustawie oraz bez konieczności uzyskiwania zgody Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych. Pierwsze wyłączenie dotyczy nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Wydawać by się mogło, że chcąc sprzedać nieruchomość o powierzchni np. 2 ha, wystarczy ją podzielić na odpowiednią ilość działek o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, a następnie wszystkie działki sprzedać jednemu nabywcy. Niestety zgodnie z art. 93 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poza ustawowymi wyjątkami nie jest możliwe wydzielenie działek o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha.

Kolejne wyłączenie ustawowe dotyczy nieruchomości wskazanych w art. 11 ustawy zmieniającej tj. gruntów rolnych zabudowanych o powierzchni nie przekraczającej 0,5 ha, które w dniu wejścia w życie ustawy, zajęte są pod budynki mieszkalne oraz budynki, budowle i urządzenia niewykorzystywane obecnie do produkcji rolniczej, wraz z gruntami do nich przyległymi umożliwiającymi ich właściwe wykorzystanie oraz zajętymi na urządzenie ogródka przydomowego.

Niejasność powołanego powyżej przepisu powoduje znaczne rozbieżności w jego interpretacji, prowadzące nawet do wniosku, że wydzielony grunt może przekraczać 0,5 ha. Przepis stanowi o gruntach zabudowanych wynoszących 0,5 ha oraz gruntach przyległych, które łącznie mogą przekraczać tą powierzchnię, jednakże na obecną chwilę nie jest możliwe udzielenie w tym przedmiocie jednoznacznej odpowiedzi czy właśnie w taki sposób przepis ustawy należy interpretować.

Ostatnie wyłączenie dotyczy nieruchomości rolnych, które w dniu wejścia w życie ustawy, w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przeznaczone są na cele inne niż rolne. Warto w tym miejscu zwrócić uwagę na to, że decyzja o warunkach zabudowy wygasa w momencie wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jeżeli jej postanowienia są z nim sprzeczne. Oznacza, to że przepis niniejszy będzie miał zastosowanie do momentu kiedy dana nieruchomość objęta zostanie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, chyba że wcześniej właściciel nieruchomości uzyska decyzję o pozwoleniu na budowę.

  1. Inne formy nabycia nieruchomości

Wobec tak restrykcyjnych ograniczeń rozporządzania nieruchomością rolną warto zadać sobie pytanie, czy inny sposób rozporządzania nieruchomością niż jej sprzedaż jest dopuszczalny. Czy w związku z tym dokonanie darowizny nieruchomości rolnej również jest niedozwolone w świetle przepisów ustawy zmieniającej?

Teoretycznie dokonanie darowizny nieruchomości rolnej w świetle przepisów ustawy zmieniającej jest możliwe, wiąże się to jednakże z pewnymi konsekwencjami. W pierwszej kolejności zwrócić należy uwagę na niejasne sformułowanie zawarte w ustawie, a mówiące o „zawarciu umowy innej niż umowa sprzedaży”. Umowa darowizny jest umową dwustronną na podstawie, której dochodzi do przeniesienia własności rzeczy, również nieruchomości, z tego też względu znalazłaby tu zastosowanie. Warto zwrócić uwagę na fakt, że ustawa wprowadza własną definicję nabycia nieruchomości rolnej przez, które należy rozumieć przeniesienie własności nieruchomości rolnej w wyniku dokonania czynności prawnej lub orzeczenia sądu albo organu administracji publicznej, a także innego zdarzenia prawnego.

Trzeba pamiętać jednakże, że w przypadku zawarcia umowy darowizny Agencja działająca na rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej. Również i w tym przypadku istnieje procedura odwołania się do sądu powszechnego celem ustalenia przez sąd wartości rynkowej nieruchomości.

Pamiętać należy również, że dokonanie darowizny na rzecz osoby zaliczanej do trzeciej grupy podatkowej (osoba obca dla darczyńcy) wiąże się z koniecznością uiszczenia przez obdarowanego podatku od dokonanej darowizny, który w przypadku dokonania darowizny o wartości przekraczającej 20.556 zł wynosi 2.877,90 zł i 20% od nadwyżki ponad 20.556 zł.

Ostatnia kwestia jaka wiąże się z dokonaniem darowizny to potraktowanie jej jako fikcyjnej umowy sprzedaży, której celem było obejście przepisów ustawy zabraniającej nabycia nieruchomości przez osobę nielegitymującą się uprawnieniami z niej wynikającymi. W takim przypadku można się spodziewać zarzutu nieważności dokonanej umowy darowizny jako zmierzającej do obejścia prawa w świetle art. 58 §1k.c.

Nieprecyzyjność ustawowych sformułowań rodzić na pewno będzie wiele problemów w jej stosowaniu i niewątpliwie doprowadzi do znacznych zmian w obrocie nieruchomościami rolnymi.

Aplikant radcowski. Specjalizuje się w prawie gospodarczym i prawie cywilnym.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *