Definicja wyłączności w umowie pośrednictwa zbycia nieruchomości

Pojęcie wyłączności zarówno w teorii jak i w praktyce wzbudza wiele kontrowersji, zwłaszcza w odniesieniu do umów w obrocie konsumenckim. Problematyczne jest w szczególności określenie granic wyłączności przy umowie pośrednictwa w zbyciu nieruchomości.

Na podstawie dyspozycji przepisu art. 180 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami, należy uznać, że umowa w obrocie nieruchomościami może być zawarta z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika lub przedsiębiorcy, z odpowiednim zastosowaniem art. 550 KC.

Wyłączność ma charakter akcesoryjny, czyli funkcjonuje jako atrybut umowy pośrednictwa w czasie jej obowiązywania. Nie działa po wygaśnięciu kontraktu zamawiającego z pośrednikiem, bez względu na sposób wygaśnięcia pomiędzy nimi stosunku prawnego.

Niezwykle istotną kwestią pozostaje, co dzieje się w przypadku, gdy pośrednik wykonał swoje obowiązki, a właściciel zbył nieruchomość bez udziału pośrednika, niewskazanemu przez niego nabywcy.

Jak stwierdził Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 29 kwietnia 2010r. (sygn. V CSK 464/09),

umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest umową starannego działania, którą jednak strony mogą przekształcić w umowę rezultatu. Strony Umowy pośrednictwa mogą swobodnie ułożyć swoje warunki umowne, jedynie przy uwzględnieniu zasad wynikających z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a jeżeli przepisy te nie regulują określonych kwestii, to obowiązująca zasada swobody umów pozwala na dowolne ich uregulowanie w umowie, w zgodzie jedynie z jej celem i właściwościami oraz bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa i zasadami współżycia społecznego.

W związku z powyższym zasadne jest uznanie, że decydujące dla powstania prawa pośrednika do wynagrodzenia jest stworzenie przez niego sposobności i możliwości zawarcia umowy przez kontrahentów umowy sprzedaży nieruchomości, w wyniku jego działań, czyli jeżeli umowa uzależnia wynagrodzenie od sprzedaży, to jest ono należne, tylko gdy nastąpi sprzedaż na rzecz wskazanego przez pośrednika nabywcy.

Analizując natomiast wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku, należy stwierdzić, że klauzula wyłączności, o której mowa w art. 180 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 550 KC nie uprawnia natomiast do żądania prowizji, jeżeli w toku postępowania o zapłatę, w przypadku zaistnienia konfliktu pomiędzy pośrednikiem a zlecającym, zostanie wykazane, że do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości doszło wskutek samodzielnych działań sprzedającego, niezwiązanych z czynnościami pośrednika.
Zatem wyłączność w umowie pośrednictwa nie skutkuje po stronie zamawiającego zakazem zbycia nieruchomości, czy też poszukiwania nabywców na własną rękę, ale nakazuje mu powstrzymanie się od korzystania z usług innych pośredników. Innymi słowy osoba, która zawarła umowę z agentem, zawierającą klauzulę wyłączności, nie pozbawia się prawa do zbycia nieruchomości osobom niewskazanym przez pośrednika i w przypadku takiej sprzedaży nie jest zobowiązana do zapłaty pośrednikowi wynagrodzenia.

Powyższe wynika z faktu, iż ustawodawca przez klauzulę wyłączności nie stworzył uprawnienia pośrednikowi do otrzymania wynagrodzenia zawsze w przypadku sprzedaży nieruchomości, niezależnie od tego, czy faktycznie skojarzył on strony transakcji, ale wprowadził gwarancję, że przy zbyciu nieruchomości będzie on jedynym agentem. O powyższym warto pamiętać, zarówno będąc pośrednikiem, jak i jego klientem.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *