PRZEWŁASZCZENIE NIERUCHOMOŚCI NA ZABEZPIECZENIE

Przewłaszczenie nieruchomości na zabezpieczenie

W doktrynie dopuszczalność przewłaszczenia na zabezpieczenie nieruchomości jest kwestią która spotyka się z aprobatą większości teoretyków i praktyków. Wątpliwości budzi redakcja art. 157 § 1 k.c. który mówi, że „własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu”. Zakaz ten stwarza wielki problem osobom zajmującym się zagadnieniem przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie. Z pomocą przychodzi koncepcja dwuetapowości takiej czynności prawnej.

Uznaje się, że własność przenoszona jest przez zawarcie umowy o podwójnym, zobowiązująco – rozporządzającym, skutku. Jednak strony składające oświadczenie woli, kierują je jedynie na wywołanie skutku obligacyjnego. Skutek rozporządzający powstaje z mocy samego prawa (ex lege), lecz z chwilą zawarcia umowy zobowiązującej. W kodeksie cywilnym przewidziany został jednak wyjątek od tej zasady. Mianowicie art. 157 § 1 k.c. mówi, że strony mogą w drodze czynności prawnej wyłączyć rozporządzający skutek umowy zobowiązującej do przeniesienia własności lub też może to wynikać z przepisu ustawy. Przepis ten zawiera również zakaz przenoszenia własności nieruchomości pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu. Dlatego w doktrynie uznaje się, że każda umowa przenosząca własność nieruchomości pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu,  albo postanowienie umowy zawieszające skutek rozporządzający byłyby nieważne zgodnie z art. 58 § 3 k.c. Konsekwencją takiego rozumowania jest nieważność bezwzględna czynności prawnej rozporządzającej własnością nieruchomości pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu. W kwestii tej wypowiedział się E. Drozd, który uważa, że zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu powoduje jej bezskuteczność co do przeniesienia własności nieruchomości, skutkuje jej nieważnością.

Artykuł 157 § 2 mówi, że „jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności”. Można z tego wnioskować, iż przez zwrot „dodatkowe porozumienie stron na niezwłoczne przejście własności” należy rozumieć konieczność zawarcia drugiej czynności prawnej o charakterze rozporządzającym. Dlatego uznaje się, że w sytuacji zawarcia umowy  przenoszącej własność nieruchomości pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu następuje rozbicie czynności na dwa odrębne etapy. Pierwszy stanowi zawarcie umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu. Skutek rozporządzający w tym wypadku nie zostaje osiągnięty. Następnym etapem będzie dokonanie przez strony drugiej czynności prawnej opatrzonej w dwa oświadczenia woli, które zawierają: oświadczenie zbywcy o przeniesieniu przez niego własności nieruchomości na nabywcę i oświadczenie woli nabywcy, który wyraża na to zgodę. Gdy czynność w drugim etapie zostanie dokonana bezwarunkowo i bezterminowo, wtedy powstanie skutek rozporządzający w postaci przejścia własności nieruchomości.

Przyjęcie powyższej koncepcji ma wielkie znaczenie dla instytucji przewłaszczenia na zabezpieczenie. Zdecydowanie pomaga rozstrzygnąć kwestię dopuszczalności przeniesienia własności nieruchomości na online casino zabezpieczenie, która w literaturze przedmiotu jest mocno sporna, choć większość autorów, przynajmniej teoretycznie,  uznaje dopuszczalność stosowania takiego zabezpieczenia wierzytelności.

Przy przewłaszczeniu nieruchomości na zabezpieczenie przyjmuje się, że czynność ta składa się z dwóch etapów. Pierwszy polegać będzie na zawarciu przez powierzającego i powiernika umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości. Zgodnie z tym co zostało wcześniej powiedziane, umowa taka będzie umową obligacyjną o podwójnym skutku obligacyjno-rozporządzającym. W ten sposób na skutek zgodnych oświadczeń woli stron prawo własności nieruchomości przechodzi na powiernika. Umowa ta ma charakter zobowiązująco-rozporządzający, konsensualny oraz bezwarunkowy i bezterminowy. W tym samym czasie strony zawierają umowę powierniczą, która określa wzajemne prawa i obowiązki w czasie trwania stosunku powierniczego. W drugim etapie powierzający zawiera z powiernikiem umowę, w której zobowiązuje go do przeniesienia na niego  własności nieruchomości pod warunkiem zawieszającym spłaty wierzytelności. Umowa ta będzie warunkowo zobowiązywać powiernika do bezwarunkowego przeniesienia własności na powierzającego. Spełnienie się warunku spowoduje powstanie roszczenia po stronie powierzającego o przeniesienie własności nieruchomości. Nie jest natomiast dopuszczalne aby strony zawarły umowę, która bezwarunkowo zobowiązuje do warunkowego przejścia własności nieruchomości, gdyż to powodowałoby przejście własności w chwili spełnienia się warunku i oczywistą sprzeczność z zakazem sformułowanym w art. 157 § 1 k.c. W przypadku zawarcia umowy warunkowo zobowiązującej do bezwarunkowego przeniesienia własności nieruchomości, w przypadku spełnienia się warunku zawieszającego po stronie powiernika powstanie zobowiązanie do zawarcia umowy przenoszącej własność bezwarunkowo i bezterminowo.

W przypadku przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie, do umowy zobowiązującej stosowany może być tylko warunek zawieszający. Wynika to z faktu, iż warunek taki stwarza jedynie roszczenie po stronie nabywcy o zawarcie umowy o skutku rozporządzającym. Dlatego samo ziszczenie się warunku nie powoduje przejścia  własności nieruchomości z mocy prawa. W przypadku zastosowania warunku rozwiązującego spełnienie się warunku powodowałoby przejście własności ex lege, co byłoby oczywiście sprzeczne z art. 157 § 1 k.c.

W kwestii dopuszczalności przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie wypowiedział się również Sąd Najwyższy który w wyroku z dnia 29 maja 2000 r., III CKN 246/00, gdzie orzekł, że umowa przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie spłaty kredytu, w której kredytodawca zobowiązał się do przeniesienia z powrotem na kredytobiorcę własności nieruchomości niezwłocznie po spłacie kredytu, nie jest umową przeniesienia własności nieruchomości zawartą pod warunkiem. Uzasadnił to tym, że „niepewność zdarzenia przyszłego, od którego strony uzależniają powstanie lub ustanie skutków pranych czynności prawnej nie wyczerpuje jego wyznaczników. Jest nim bowiem cecha zewnętrzności, w stosunku do czynności prawnej. Zdarzenie takie wpływa na skutki czynności prawnej, ale nie dotyczy jej treści”. Dlatego nie można, zdaniem Sądu Najwyższego, uznać za warunek sytuacji gdy dłużnik zobowiązuje się do wykonania zobowiązania. Spłata długu zależy wyłącznie od  dłużnika, a co za tym idzie stanowi cześć zobowiązania. Dlatego zdarzenie takie nie może być traktowane jako warunek. Realizacja wierzytelności przez powierzającego nie przenosi prawa własności na niego lecz uprawnia go do żądania powrotnego przeniesienia własności, jest źródłem tego uprawnienia.

Uważam jednak, że sięganie po tak zawiłe konstrukcje prawne nie jest w tej sytuacji konieczne. Moim zdaniem za punkt wyjścia można przyjąć art. 155 § 1 k.c., który mówi, że jeśli przepis ustawy inaczej nie stanowi i strony inaczej nie postanowiły, to umowa zobowiązująca do przeniesienia własności przenosi również własność. Jednocześnie art. 157 § 1 k.c. zawiera zakaz przenoszenia własności nieruchomości pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu. I tak, w stosunku do własności nieruchomości przenoszonej bezwarunkowo i bezterminowo stosować należy zasadę, że umowa zobowiązująca do jej przeniesienia przenosi również jej własność. Inaczej jest natomiast w przypadku gdy umowa taka zostaje zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu. Moim zdaniem w takiej sytuacji mamy do czynienia z sytuacją którą ustawodawca przewidział w art. 155 § 1 zd. 2 czyli niedopuszczalnością wywierania skutku rozporządzającego przez umowę zobowiązującą do przeniesienia własności ze względu na sprzeczność z przepisem szczególnym (art. 157 § 1 k.c.). W tym przypadku umowa zobowiązująca do przeniesienia własności zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu nie wywołuje skutku rozporządzającego. Dzieje się tak, gdyż art. 157 § 1 nie przewiduje sankcji nieważności czynności prawnej, a jedynie stanowi o niedopuszczalności przeniesienia własności pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu. Dlatego sądzę, że w przypadku zawarcia takiej umowy jej część obligacyjna jest nadal ważna lecz dla osiągnięcia skutku rozporządzającego potrzebne jest dokonanie dodatkowej czynności mającej charakter rozporządzający. Potwierdzeniem takiego poglądu jest art. 157 § 2 k.c. który mówi, że jeśli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem  terminu do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkowa zgodę na niezwłoczne przejście własności. Oznacza to, że w przypadku przeniesienia własności nieruchomości pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu ustawodawca wprost zaznaczył, że umowa taka nie wywiera skutku rozporządzającego, a jedynie skutek obligacyjny. Ażeby wywołać skutek rzeczowy w postaci przeniesienia własności należy dokonać dodatkowej czynności prawnej o charakterze rozporządzającym. Z przepisu tego można również wnioskować, że dokonana w ten sposób czynność nie jest dotknięta nieważnością, co wynika z redakcji art. 157 § 2 k.c., w którym ustawodawca respektuje dokonane w ten sposób zobowiązanie wyłączając jedynie skutek rozporządzający.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Adwokat. Specjalizuje się w prawie cywilnym, gospodarczym i handlowym, w tym procedurze cywilnej oraz zabezpieczeniach wierzytelności