Wstąpienie w najem mieszkania komunalnego po śmierci jedynego Najemcy

Lokale komunalne (łac. communus – wspólny, powszechny) należą do mieszkaniowego zasobu gminy. Ich przydzielanie poddane jest ścisłej reglamentacji, by mogli je zamieszkiwać najbardziej potrzebujący. Nie powinna zatem dziwić okoliczność, iż wstępowanie w najem takiego mieszkania po śmierci głównego Najemcy obwarowane jest kilkoma rygorami.

Przedmiotowa procedura uregulowana jest w art. 691 kodeksu cywilnego (dalej: k.c.). Zgodnie z dyspozycją § 1 tego przepisu: „W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują:
i. małżonek niebędący współnajemcą lokalu,
ii. dzieci najemcy i jego współmałżonka,
iii. inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz
iv. osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą”.

Powyższe wyliczenie ma charakter enumeratywny, co oznacza, iż tylko wskazane kategorie osób spełniają kryterium podmiotowe wymagane przepisami prawa. Pod panowaniem poprzedniego brzmienia art. 691 k.c. (do 12 listopada 1994 r.) wstąpić w stosunek najmu mogły osoby najbliższe, a więc znacznie szerszy krąg osób aniżeli obecnie. Mimo aktualnego zawężenia komentowanego przepisu – wykładnia osoby, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą nadal nastręcza trudności interpretacyjnych. Mimo braku legalnej definicji przyjmuje się, iż „faktyczne pożycie z najemcą” zgodnie z art. 691 należy wykładać jako pozostawanie we wspólnocie domowej, duchowej, gospodarczej i fizycznej, przy jednoczesnym założeniu, iż utrzymywanie stosunków seksualnych nie jest warunkiem koniecznym. Zgodnie z takim rozumieniem do osób pozostających w faktycznym pożyciu z Najemcą należy zalicza się m.in. rodzeństwo czy osoby pozostające w konkubinacie.

Zgodnie z drugą przesłanką zawartą w art. 691 § 2 k.c.: „Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą Here is a selection of people casino having House V in virgo monthly horoscope (around 1500-2000 people). w tym lokalu do chwili jego śmierci”. Fakt zamieszkiwania z Najemcą do chwili jego śmierci przez osobę wymienioną w § 1 jest warunkiem sine qua non wstąpienia w stosunek najmu. Samo zameldowanie nie rodzi praw do mieszkania, gdyż jest tylko urzędowym poświadczeniem przebywania pod określonym adresem. Stałe zamieszkiwanie rozumie się w ten sposób, iż przedmiotowy lokal stanowi dla danej osoby centrum jej spraw życiowych, o czym m.in. może świadczyć okoliczność, iż zainteresowany podmiot nie ma, po śmierci najemcy, dokąd się wyprowadzić.

Warto również podkreślić, iż podmioty wymienione w art. 691 k.c. wstępują w najem ex lege, z mocy samego prawa. Oznacza to, iż po spełnieniu ustawowych przesłanek organ nie może zainteresowanemu odmówić prawa wstąpienia w stosunek najmu.

Istotnym jest, iż żądanie ustalenia wstąpienia w stosunek najmu lokalu komunalnego nie ulega przedawnieniu (por. wyrok SN z 12 lutego 2002 r., I CKN 527/00, LexPolonica nr 355490, OSNC 2002, nr 12, poz. 159), co oznacza, iż w każdej chwili można wystąpić o przyznanie tytułu prawnego do mieszkania po śmierci głównego najemcy. Jeżeli jednak procedura z art. 691 k.c. wskutek podważenia jednej z przesłanek, np. stałego zamieszkiwania w lokalu aż do śmierci najemcy zawiedzie – można wówczas wnieść pozew do sądu o ustalenie istnienia stosunku najmu po śmierci głównego najemcy (art. 189 kodeksu postępowania cywilnego, dalej: k.p.c.), co będzie wiązało się z ciężarem dowodowym po stronie wnoszącego. Osoba występująca z powództwem z art. 189 k.p.c.
ma bowiem interes prawny w potwierdzeniu stanu prawnego wynikłego ze śmierci najemcy (por. uchwałę SN z 21 marca 1977 r., III CZP 19/77, LexPolonica nr 352535, OSNCP 1977, nr 10, poz. 178, i z 19 listopada 1996 r., III CZP 115/96, LexPolonica nr 315272, OSNC 1997, nr 4, poz. 35, które zachowują aktualność).

Wstąpienie w stosunek najmu w oparciu o art. 691 k.c. oznacza, że określone osoby z chwilą śmierci Najemcy wstępują w jego sytuację prawną jak Najemca, na dotychczasowych zasadach. Zaznaczyć jeszcze należy, że wstąpienie w stosunek najmu jest instytucją inną aniżeli dziedziczenie, uregulowane w przepisach księgi czwartej kodeksu cywilnego. Efektem tego – najem lokalu nie wchodzi w skład masy spadkowej po zmarłym Najemcy, a jego przejście na inne osoby odbywa się na podstawie przepisu szczególnego.

Powyższa regulacja, mimo iż dotyczy specyficznej i ograniczonej ilościowo kategorii mieszkań gwarantuje wstąpienie w stosunek najmu wszystkim legitymowanym podmiotom, które spełniają przesłanki wymienione w art. 691 k.c.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *