Freedom_Tower,_June_8,_2014,_West_Side_Street_View_(2)

WYMIAR OPŁATY ZA PRZEKSZTAŁCENIE PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO W PRAWO WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI

Przeważająca część publikacji odnosząca się do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, skupia się na całościowym omówieniu treści ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. (tekst jednolity: Dz. U. 2012 r. poz. 83), nie wskazując szczegółowo na sposób wymiaru opłaty na rzecz dotychczasowego właściciela, określanej w decyzji o przekształceniu, ograniczając się w tym zakresie do wskazania na przepis art. 4 ust. 2 tejże ustawy.

Zgodnie z treścią powyższego przepisu, wysokość opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego ustala się, stosując odpowiednio przepisy art. 67 ust. 3a i art. 69 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarcze nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. 2014 poz. 518), które to wskazują, że cenę nieruchomości ustala się w wysokości równej jej wartości, a na poczet ceny zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży.

Warto w związku z tym podkreślić, że reguła określona w art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami, pozwoli w wielu przypadkach znacznie obniżyć koszt planowanego przekształcenia, gdyż użytkownik wieczysty zapłaci ja proporcjonalnie do niewykorzystanego okresu użytkowania wieczystego.

Podstawą określenia rzeczywistej wartości nieruchomości może być operat szacunkowy sporządzony przez biegłego (rzeczoznawcę majątkowego wpisanego do centralnego rejestru rzeczoznawców), jak też kwota określona w aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego (na tą jednakże będzie można się powołać tylko w przypadku złożenia wniosku w okresie 2 lat od dokonania aktualizacji).

Jak zostało jednakże powyżej zaznaczone, opłatę za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności stanowi różnica pomiędzy wartością nieruchomości a wartością użytkowania wieczystego.

Wartość prawa użytkowania wieczystego ustala się natomiast zgodnie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). W myśl rozporządzenia, wartość prawa użytkowania wieczystego stanowi iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego, określonego według wzoru zamieszczonego w § 29 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. Elementami tego wzoru są: stawka procentowa opłaty rocznej nie większa niż 3% (Sr), liczba lat niewykorzystanego okresu użytkowania wieczystego (t) oraz liczba lat, na które ustanowiono użytkowanie wieczyste (T), przeciętna stopa kapitalizacji ustalana na podstawie badania rynku nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, nie mniejsza jednak niż 0,09 i nie większa niż 0,12 (R). Jak wskazuje się w rozporządzeniu, wysokość współczynnika korygującego oblicza się według wzoru: Wk = (1 –Sr/R ) · (t/T) + 0,25 · [(T-t)/T]

Podsumowując powyższe, można wskazać, że opłata za przekształcenie (Op) jest równa wartości nieruchomości (Wn) pomniejszonej o wartość użytkowania wieczystego (Wuw) na którą składają się iloczyn wartości nieruchomości (Wn) oraz współczynnika korygującego (Wk), co też można wyrazić w oparciu o następujący wzór: Op = Wn – Wuw = Wn – (Wn x Wk).

Sposób wyliczenia opłaty z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności może obrazować poniższy przykład, posługujący się następującymi założeniami:

  • nieruchomość gruntowa niezabudowana w miejscowości X jest warta według operatu szacunkowego 1.000.000,00 zł;
  • stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wynosi 3% (Sr);
  • prawo użytkowania wieczystego zostało przyznane na okres 90 lat (T);
  • użytkownik składający wniosek o przekształcenie korzysta z nieruchomości od 20 lat, w związku z czym jego prawo przysługuje mu w dniu składania wniosku przez kolejne 70 lat.= (t);
  • Przeciętna stopa kapitalizacji zostaje określona według wartości średniej na 0,105 (R);

mając na uwadze powyższe:

Wk = (1 –Sr/R ) · (t/T) + 0,25 · [(T-t)/T]

Wk = (1 – 0.0300/0.105) x 70/90 + 0.25 x (90-70)/90

Wk = (1 – 0.28571428571429) x 0.77777777777778 + 0.25 x 0.22222222222222

Wk = 0.61111111111111

W odniesieniu do opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego:

Op = Wn – Wuw

Op = Wn – (Wn x Wk)

Op = 1.000.000,00 zł – (1.000.000,00 zł x 0,61)

Op = 1.000.000,00 zł – 610.000,00 zł

Op = 390.000,00 zł

Mając na uwadze powyższe założenia, w przypadku nieruchomości gruntowej, której wartość została określona na 1.000.000,00 zł, wartość opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności będzie wynosiła 390.000,00 zł.

Opłata za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Warto również dodać, że za wydanie decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności pobierana jest opłata w wysokości 10,00 zł, natomiast wpis do księgi wieczystej prawa własności uzyskanego na podstawie ostatecznej decyzji o przekształceniu użytkowania wieczystego zwolniony jest od opłaty sądowej.

Kancelaria R.Olszewski, J.Tokarski i Wspólnicy sp. k. w ramach swojej działalności świadczy pomoc prawną na rzecz swoich Klientów, wpierając ich starania o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej. Zapraszamy do współpracy wszystkie osoby, które potrzebują wsparcia w przygotowaniu odpowiedniej dokumentacji i reprezentacji w trakcie postępowania przez odpowiednimi organami.

Aplikant adwokacki. Specjalizuje się w prawie handlowym i korporacyjnym, prawie cywilnym oraz prawie ubezpieczeń.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *