Ubezpieczenie budynku wspólnoty mieszkaniowej

Wspólnoty mieszkaniowe powszechnie zawierają umowy ubezpieczenia budynków należących do wspólnoty,  jednakże nawet pomijając wątpliwości dotyczące zakresu zdolności prawnej wspólnoty jako tzw. ułomnej osoby prawnej, należy wiedzieć jaki jest zakres ubezpieczenia, które wspólnota zawiera oraz jakie komplikacje mogą powstać na jej kanwie.

W pierwszej kolejności mieć trzeba na uwadze, że wspólnotę mieszkaniową tworzy z mocy prawa ogół właścicieli lokali w budynku (art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali Dz. U. 1994 poz. 85 nr 388 ze zm.). Jest ona powołana do zarządu nieruchomością wspólną, na którą składają się części wspólne budynku. Częściami wspólnymi są elementy budynku, które nie są przyporządkowane wyłącznie do poszczególnych lokali i służą zaspokajaniu wspólnych potrzeb, zatem są to m.in. klatki schodowe, dach, ściany zewnętrzne i wszystkie inne elementy budynku nie stanowiące wyłącznej własności właścicieli poszczególnych lokali (art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali Dz. U. 1994 poz. 85 nr 388 ze zm.).

Z tego względu wspólnota zawierając umowę ubezpieczenia budynku, nie ubezpieczenia całego budynku ale jego części wspólne. Ubezpieczenie co do zasady  nie obejmuje poszczególnych lokali, które mogą być ubezpieczone indywidualnie przez właścicieli.  Efekt rozgraniczenia kompetencji wspólnoty i właścicieli do zarządu poszczególnymi częściami budynku jest taki, że umowa ubezpieczenia budynku zawarta przez wspólnotę co do zasady nie obejmuje wszystkich powstałych w budynku szkód, ale szkody powstałe w nieruchomości wspólnej. Przykładowo  uszkodzenie dachu i zalanie jednego z lokali spowodowane tym uszkodzeniem jest objęte ubezpieczeniem, podobnie uszkodzenia klatki schodowej, schodów, ścian budynku. Ubezpieczenie nie obejmuje natomiast szkód, które mają swoje źródło w poszczególnych lokalach, jak np. w przypadku pożaru, który wybuchł w jednym z lokali, jeżeli na skutek pożaru został uszkodzony ten lokal oraz częściowo np. klatka schodowa, to ubezpieczenie zawarte przez wspólnotę obejmuje jedynie uszkodzenia klatki schodowej, ale już nie szkody w lokalu.

Sytuacja może być szczególnie wątpliwa w sytuacji często spotykanej w praktyce, sprawowania zarządu przez pierwszego właściciela budynku – dewelopera. Nieruchomość jest ubezpieczona przez dewelopera niejednokrotnie już na etapie budowy.

Na tym etapie ubezpieczenie obejmuje cały budynek, ponieważ nie ma w nim jeszcze wyodrębnionych lokali. Następnie po wybudowaniu budynku,  z chwilą wyodrębnienia pierwszego z lokali powstaje wspólnota mieszkaniowa. Zatem o ile wcześniejsze ubezpieczenie zawarte przez dewelopera obejmowało cały budynek, to w sytuacji powstania wspólnoty zakres własnego ubezpieczenia dewelopera ulega ograniczeniu, ponieważ zmienia się zakres jego własności. Powstaje nieruchomość wspólna oraz nowe wyodrębnione nieruchomości lokalowe, które co do zasady nie są już objęte wcześniejszą umową ubezpieczenia budynku. Zatem przekształcenia własnościowe, dokonywane w obrębie początkowo jednolitej nieruchomości poprzez wyodrębnianie kolejnych lokali, wpływają na zakres istniejącego ubezpieczenia. Aby zatem ubezpieczyć budynek )We could talk for pisces monthly horoscope and still not land on the reason why a fairly pedestrian, certainly predictable and too-long-by-a-third contemporary legal thriller just looks and feels so much better when it’s British. w pełnym zakresie wspólnota mieszkaniowa powinna ubezpieczyć części wspólne, a nowy właściciel wyodrębnionego lokalu powinien zawrzeć odrębną umowę ubezpieczenia.

Jednakże w praktyce w tak małej wspólnocie zarządu albo w ogóle nie ma albo też posiada ona zarządcę narzuconego przez dewelopera, niejednokrotnie zarządcą jest sam deweloper.  W takiej sytuacji powstaje pytanie czy taki zarządca może ubezpieczyć  cały budynek tj. pozostałe do sprzedaży lokale, nieruchomość wspólną oraz lokale należące do odrębnych właścicieli.

Odpowiedź na to pytanie nie jest prosta. Po pierwsze możliwe jest ubezpieczenie mienia osoby trzeciej, wynika to wprost z uregulowań art. 808 § 1  k.c., w którym przewidziano wyraźnie możliwości zawarcia umowy ubezpieczenia na cudzy rachunek. Zatem co do zasady ubezpieczenie lokali  należących do pozostałych właścicieli np. przez zarządcę jest możliwe. Jednakże należy pamiętać, że  zgodnie z powszechnie akceptowanym stanowiskiem nie jest możliwe ubezpieczenie cudzego interesu majątkowego na swój rachunek. Innymi słowy w przypadku ubezpieczenia mienia osoby trzeciej beneficjentem takiego ubezpieczenia nie może być sam ubezpieczający. Oznacza to, że zarządca wspólnoty, który chciałby ubezpieczyć zarówno mienie wspólnoty, mienie dewelopera oraz mienie pozostałych właścicieli lokali, może co prawda ponieść koszty takich ubezpieczeń w postaci zapłaty składki (o ile oczywiście wyrazi na to zgodę wspólnota), ale dla poszczególnych przedmiotów ubezpieczenia musi oznaczyć odrębnych beneficjentów uprawnionych do otrzymania odszkodowania. Beneficjentami ogólnie rzecz biorąc mogą być tylko właściciele tego mienia. Z tego względu umowa ubezpieczenia, która co prawda obejmie mienie zarówno poszczególnych właścicieli lokali, ewentualnie dewelopera oraz powstałej wspólnoty, ale w której jako beneficjent odszkodowania wskazany zostanie jedynie jeden z uprawnionych do ubezpieczonego mienia (tzn. albo wspólnota mieszkaniowa, albo deweloper, bądź ewentualnie jeden z właścicieli lokali) będzie w tym zakresie nieważna i nie zapewni ochrony jakiej oczekiwano po zawarciu umowy ubezpieczenia. Stąd zarówno zakres ubezpieczenia jak i osoby uprawnione do odszkodowania muszą być w przypadku ubezpieczenia budynku należącego do wspólnoty odpowiednio zidentyfikowane oraz jednoznacznie i poprawnie oznaczone. W przeciwnym wypadku umowa ubezpieczenia nie będzie realizowała swojego celu.

Biorąc pod uwagę, że pomimo powszechności zawierania umów ubezpieczenia obejmujących budynki należące do wspólnot mieszkaniowych, mogą one na tle powstałych skomplikowanych sytuacji prawnych rodzić zasadnicze problemy. Jak pokazuje praktyka nawet pośrednictwo brokera ubezpieczeniowego może być w takim przypadku niewystarczająca. Zaleca się zatem wnikliwe rozpatrzenie zakresu zawieranej umowy oraz przeprowadzenie konsultacji prawnej, która umożliwi uniknięcie daleko idących konsekwencji w przyszłości.

Radca prawny. Specjalizuje się w prawie cywilnym, w tym w prawie ubezpieczeń oraz kontraktów. Specjalista od postępowania cywilnego.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *